Ελεγχόμενη ανάπτυξη» με… νέες μονάδες 350 κλινών: Το παράδοξο του νέου Χωροταξικού για την Κω

• Η Δ.Ε. Κω εντάσσεται στην αυστηρότερη Κατηγορία Α, αλλά οι «100 κλίνες» μπορούν τελικά να φτάσουν τις 350 - Μειώνεται κατά 20% η δόμηση και κόβονται τα κίνητρα για νέες κλίνες, χωρίς όμως να κλείνει η πόρτα σε μεγάλες τουριστικές επενδύσεις
• Διαφορετικό καθεστώς σε Δίκαιο και Ηρακλειδείς
• Οι περιοχές Natura και το ζήτημα της φέρουσας ικανότητας
• Τι αλλάζει με τα Airbnb

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο θα αναπτύσσεται στο εξής ο τουρισμός στην Κω φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, με διαφορετικούς όρους ανά Δημοτική Ενότητα, αυξημένες απαιτήσεις για τις νέες ξενοδοχειακές μονάδες και ειδικές προβλέψεις για τις προστατευόμενες περιοχές.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατάταξη της Δημοτικής Ενότητας Κω στην Κατηγορία Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, ενώ οι Δημοτικές Ενότητες Δικαίου και Ηρακλειδών εντάσσονται στην Κατηγορία Β – Αναπτυγμένες Περιοχές.

Η διαφοροποίηση αυτή έχει άμεσες συνέπειες τόσο στους όρους δόμησης όσο και στον αριθμό των νέων τουριστικών κλινών που μπορούν να δημιουργηθούν.

Καταλήγοντας: Το βασικό ερώτημα που ανοίγει το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν είναι μόνο πόσες νέες κλίνες επιτρέπεται να κατασκευαστούν, αλλά πόσες ακόμη κλίνες μπορεί πραγματικά να αντέξει η Κως.

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο θα αναπτύσσεται στο εξής ο τουρισμός στην Κω φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, με διαφορετικούς όρους ανά Δημοτική Ενότητα, αυξημένες απαιτήσεις για τις νέες ξενοδοχειακές μονάδες και ειδικές προβλέψεις για τις προστατευόμενες περιοχές.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατάταξη της Δημοτικής Ενότητας Κω στην Κατηγορία Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, ενώ οι Δημοτικές Ενότητες Δικαίου και Ηρακλειδών εντάσσονται στην Κατηγορία Β – Αναπτυγμένες Περιοχές.

Η διαφοροποίηση αυτή έχει άμεσες συνέπειες τόσο στους όρους δόμησης όσο και στον αριθμό των νέων τουριστικών κλινών που μπορούν να δημιουργηθούν.

Δ.Ε. Κω: 16 στρέμματα, αλλά δυνατότητα έως 350 κλίνες

Στη Δημοτική Ενότητα Κω, για τη δημιουργία νέων τουριστικών καταλυμάτων εκτός σχεδίου, η ελάχιστη απαιτούμενη έκταση διαμορφώνεται στα 16 στρέμματα.

Στην έκταση αυτή μπορούν να αναπτυχθούν μέχρι 100 κλίνες. Ωστόσο, οι 100 κλίνες δεν αποτελούν το τελικό ανώτατο όριο. Για την έκταση πέραν των 16 στρεμμάτων προστίθενται έξι κλίνες ανά επιπλέον στρέμμα, μέχρι το συνολικό όριο των 350 κλινών.

Με βάση τον συγκεκριμένο υπολογισμό, μία έκταση περίπου 58 στρεμμάτων μπορεί να φτάσει στο ανώτατο όριο των 350 κλινών.

Παράλληλα, για την Κατηγορία Α προβλέπεται μείωση κατά 20% του εκάστοτε ισχύοντος συντελεστή δόμησης, ενώ δεν προβλέπονται κίνητρα (επιδοτήσεις) για τη δημιουργία νέων τουριστικών κλινών.

Το στοιχείο αυτό δημιουργεί ένα εύλογο ερώτημα ως προς το πραγματικό περιεχόμενο του όρου «Ελεγχόμενη Ανάπτυξη». Παρότι η Δ.Ε. Κω εντάσσεται στην αυστηρότερη κατηγορία, λόγω της ήδη υψηλής τουριστικής πίεσης, εξακολουθεί να είναι δυνατή, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, η δημιουργία νέας μονάδας έως και 350 κλινών.

Στην πράξη, επομένως, ο χαρακτηρισμός της περιοχής ως Ελεγχόμενης Ανάπτυξης μεταφράζεται κυρίως σε μεγαλύτερη αρτιότητα, μειωμένη κατά 20% δόμηση και μη παροχή κινήτρων για νέες κλίνες, χωρίς όμως να θεσπίζεται ως απόλυτο ανώτατο όριο οι 100 κλίνες.

Διαφορετικό καθεστώς σε Δίκαιο και Ηρακλειδείς

Στις Δημοτικές Ενότητες Δικαίου και Ηρακλειδών, οι οποίες κατατάσσονται στην Κατηγορία Β – Αναπτυγμένες Περιοχές, η ελάχιστη αρτιότητα για νέα τουριστικά καταλύματα καθορίζεται στα 12 στρέμματα, με δυνατότητα ανάπτυξης έως 350 κλίνες.

Μία ακόμη σημαντική διαφορά αφορά τα κίνητρα. Σε αντίθεση με την Κατηγορία Α, όπου δεν προβλέπονται κίνητρα για νέες κλίνες, στην Κατηγορία Β προβλέπεται δυνατότητα παροχής κινήτρων για τη δημιουργία νέων τουριστικών καταλυμάτων τεσσάρων αστέρων και άνω.

Το νέο πλαίσιο, πάντως, δεν αφορά αποκλειστικά τα συμβατικά ξενοδοχεία. Περιλαμβάνει τις Οργανωμένες Μορφές Ανάπτυξης Τουρισμού, τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, καθώς και ειδικά εργαλεία για μεγάλες και στρατηγικές τουριστικές επενδύσεις.

Στο τουριστικό προϊόν εντάσσονται επίσης οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις πολυτελούς διαβίωσης (glamping).

Κατά συνέπεια, η μελλοντική αύξηση του τουριστικού φορτίου του νησιού δεν μπορεί να εκτιμηθεί μόνο με βάση τις νέες συμβατικές ξενοδοχειακές μονάδες.

«Πάγωμα» νέων τουριστικών υποδομών στις Natura της Κατηγορίας Α

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ειδική πρόβλεψη για τις περιοχές του δικτύου Natura 2000 που βρίσκονται στην Κατηγορία Α.

Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι στις συγκεκριμένες περιοχές η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι στα τμήματα της Δημοτικής Ενότητας Κω που βρίσκονται εντός Natura υπάρχει πάγωμα νέων τουριστικών υποδομών μέχρι να καθοριστούν τα σχετικά σχέδια διαχείρισης.

Αντίστοιχη ειδική διατύπωση δεν επαναλαμβάνεται στην Κατηγορία Β, στην οποία έχουν ενταχθεί οι Δ.Ε. Δικαίου και Ηρακλειδών. Αυτό, βεβαίως, δεν σημαίνει ότι στις περιοχές Natura της Κατηγορίας Β δεν ισχύουν οι περιορισμοί της περιβαλλοντικής νομοθεσίας και τα ειδικά καθεστώτα προστασίας.

Τι αλλάζει με τα Airbnb

Το Ειδικό Χωροταξικό εντάσσει πλέον σαφέστερα και τη βραχυχρόνια μίσθωση στην εξίσωση του τουριστικού σχεδιασμού.

Προβλέπεται η δυνατότητα θέσπισης χωρικά διαφοροποιημένων περιορισμών, με αξιοποίηση μεταξύ άλλων των δεδομένων του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ.

Από το κείμενο, ωστόσο, δεν προκύπτει ότι οι δήμαρχοι αποκτούν αρμοδιότητα έγκρισης ή απόρριψης μεμονωμένων Airbnb. Πρόκειται για δυνατότητα θέσπισης ρυθμίσεων και περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση και όχι για μεταφορά της αδειοδοτικής αρμοδιότητας στους δημάρχους.

Το ΕΧΠ επίσης δεν περιλαμβάνει συγκεκριμένο αριθμό καταγεγραμμένων Airbnb στην Κω. Για την αποτύπωση του πραγματικού μεγέθους της βραχυχρόνιας μίσθωσης απαιτούνται τα πλέον πρόσφατα επίσημα στοιχεία.

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν επιβάλλει αυτομάτως απαγόρευση δημιουργίας νέων Airbnb στη Δημοτική Ενότητα Κω επειδή αυτή κατατάσσεται στην Κατηγορία Α. Δημιουργεί, ωστόσο, το πλαίσιο για την επιβολή σημαντικών περιορισμών, ακόμη και για τον περιορισμό της νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης και τη θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης. Για την ενεργοποίηση τέτοιων περιορισμών απαιτείται ειδικότερη κανονιστική ρύθμιση.

Πόσες νέες κλίνες βρίσκονται ήδη στον «δρόμο»;

Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα είναι τι συμβαίνει με τις τουριστικές επενδύσεις που είχαν ήδη δρομολογηθεί πριν από το νέο πλαίσιο.

Οι μεταβατικές διατάξεις διατηρούν υπό προϋποθέσεις τη δυνατότητα υλοποίησης επενδύσεων που είχαν ήδη λάβει συγκεκριμένες εγκρίσεις, ενώ ειδικές προβλέψεις υπάρχουν και για ήδη εγκεκριμένες στρατηγικές επενδύσεις.

Κατά συνέπεια, η έναρξη ισχύος του ΕΧΠ δεν σημαίνει ότι μηδενίζεται ο αριθμός των νέων κλινών που μπορούν να προστεθούν τα επόμενα χρόνια.

Το πραγματικό μέγεθος μπορεί να προσδιοριστεί μόνο εφόσον καταγραφούν όλες οι ώριμες και ήδη αδειοδοτημένες τουριστικές επενδύσεις στην Κω, μαζί με τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, τις στρατηγικές επενδύσεις και τις υπόλοιπες μορφές τουριστικής ανάπτυξης.

Στο επίκεντρο η φέρουσα ικανότητα και το νερό

Το νέο ΕΧΠ επαναφέρει στο προσκήνιο ένα ζήτημα που έχει απασχολήσει έντονα την Κω: τη φέρουσα ικανότητα του νησιού.

Ο Δήμος Κω έχει αναθέσει σχετική μελέτη, ενώ ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά και η μελέτη της ΔΕΥΑΚ για τον υδροφόρο ορίζοντα και τη δυνατότητα των διαθέσιμων υδατικών πόρων να καλύψουν τις σημερινές και μελλοντικές ανάγκες.

Η ολοκλήρωση των συγκεκριμένων τοπικών μελετών δεν προκύπτει ως τυπική νομική προϋπόθεση για την έγκριση του εθνικού ΕΧΠ. Ωστόσο, από πλευράς ουσιαστικού σχεδιασμού δημιουργείται ένα κρίσιμο ερώτημα:

Πώς μπορεί να καθοριστεί το περιθώριο περαιτέρω τουριστικής ανάπτυξης χωρίς να είναι ακόμη γνωστό πόσο τουριστικό φορτίο μπορεί πραγματικά να αντέξει το νησί;

Η φέρουσα ικανότητα δεν αφορά μόνο τον αριθμό των ξενοδοχείων. Συνδέεται με την επάρκεια νερού, τα λύματα, τα απορρίμματα, την ενέργεια, το κυκλοφοριακό, τις υγειονομικές υποδομές, τις παραλίες, το φυσικό περιβάλλον και την ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Άλλωστε, το ίδιο το νέο Χωροταξικό εισάγει την Έκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) στον υποκείμενο σχεδιασμό και σε συγκεκριμένες μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις.

Η θέση του ΤΕΕ Κω και η απόφαση του 2024

Ως προς την περαιτέρω αύξηση των τουριστικών κλινών, να υπενθυμίσουμε ότι, το ΤΕΕ Κω έχει ήδη τοποθετηθεί.

Με απόφαση της Γενικής Συνέλευσής του από το 2024, έχει διατυπωθεί η θέση ότι η Κως δεν χρειάζεται άλλες τουριστικές κλίνες.

Η συγκεκριμένη θέση, ωστόσο, διαχωρίζεται από τη συνολική αξιολόγηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού.

Από την πλευρά του ΤΕΕ Κω επισημαίνεται ότι, πρόκειται για ένα ιδιαίτερα εκτεταμένο και σύνθετο θεσμικό κείμενο, περίπου 150 σελίδων, ενώ το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει από τη δημοσίευσή του είναι πολύ μικρό για να έχει ολοκληρωθεί η μελέτη όλων των διατάξεων και των συνεπειών τους για το νησί.

Η πρώτη ανάγνωση αναδεικνύει ήδη σημαντικά ζητήματα: τη διαφοροποίηση μεταξύ των τριών Δημοτικών Ενοτήτων, τη δυνατότητα νέων μονάδων έως 350 κλίνες ακόμη και στην Κατηγορία Α, τη μείωση κατά 20% της δόμησης, τις διαφορετικές προβλέψεις για τα επενδυτικά κίνητρα, τις Natura, τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, τις στρατηγικές επενδύσεις και τη φέρουσα ικανότητα.

Για τον λόγο αυτό, η πρόθεση είναι να προηγηθεί αναλυτική μελέτη του συνόλου του νέου ΕΧΠ και της σχέσης του με το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο, τις περιβαλλοντικές ζώνες, τις υποδομές και τους υδατικούς πόρους, πριν υπάρξει ολοκληρωμένη θεσμική τοποθέτηση.

Η απόφαση του 2024 ότι η Κως δεν χρειάζεται άλλες κλίνες παραμένει δεδομένη, αλλά η συνολική αξιολόγηση ενός νέου θεσμικού πλαισίου τέτοιας έκτασης απαιτεί χρόνο και λεπτομερή εξέταση.

Οι 43 δείκτες που θα δείχνουν τις επιπτώσεις

Ιδιαίτερη σημασία έχει, τέλος, το σύστημα που προβλέπεται για την παρακολούθηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων από την εφαρμογή του ΕΧΠ.

Το πλαίσιο περιλαμβάνει 43 συγκεκριμένους δείκτες παρακολούθησης, με καθορισμένα μεγέθη και συχνότητα ελέγχου.

Η πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την Κω και γενικότερα τα νησιά, καθώς στην Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου έχει ήδη δημιουργηθεί παρατηρητήριο για ζητήματα βιώσιμου τουρισμού και φέρουσας ικανότητας, ενώ το ΕΧΠ προβλέπει σύνδεση του συστήματος παρακολούθησης με τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια όπου αυτά λειτουργούν.

Το κρίσιμο ζήτημα θα είναι πλέον, τι θα γίνεται όταν οι δείκτες αρχίσουν να δείχνουν ότι ένας προορισμός πλησιάζει ή έχει ξεπεράσει τα όριά του.

Για ένα νησί όπως η Κως, με πολύ υψηλή τουριστική ένταση και αυξανόμενες πιέσεις στις υποδομές και στους φυσικούς πόρους, η παρακολούθηση της φέρουσας ικανότητας μπορεί να αποδειχθεί εξίσου σημαντική με τους ίδιους τους όρους δόμησης.

Γιατί, τελικά, το βασικό ερώτημα που ανοίγει το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν είναι μόνο πόσες νέες κλίνες επιτρέπεται να κατασκευαστούν, αλλά πόσες ακόμη κλίνες μπορεί πραγματικά να αντέξει η Κως.

ΠΗΓΗ: ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΣΤΑΘΜΟΣ ΣΤΗΝ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ