Σε ένα κράτος που θέλει να έχει συνέχεια και συνέπεια, θεωρούμε ότι ενέργειες που αναδιανέμουν με τέτοιο ξαφνικό τρόπο την περιουσία, δεν είναι ούτε τεχνικά αποδεκτές ούτε κοινωνικά δίκαιες. Ποιο είναι το μήνυμα που στέλνεται προς όλες τις κατευθύνσεις, όταν με ένα νομοσχέδιο εν μέσω του πλέον «ράθυμου» μήνα από πλευράς εργασιών αλλάζει όλο το οικοδομικό, πολεοδομικό και επενδυτικό στάτους της χώρας;

Μάλιστα σε αυτήν την διαδικασία έχουμε μάλλον ξεχάσει, ότι για να καταργηθεί η εκτός σχεδίου δόμηση πρέπει να έχει διευθετηθεί όσο γίνεται καλύτερα η εντός σχεδίου. Με τα ΓΠΣ και τις διάδοχες μορφές τους να έχουν στρατηγικά αποτύχει, την αύξηση των ορίων των οικισμών να παραπέμπει στην δεκαετία του ’80 και αυτή με πολλά προβλήματα, θα έπρεπε να συσχετισθεί η εκπόνηση των ΤΠΣ με το παρόν σχέδιο νόμου ώστε να προκύψει μια ομαλή μετάβαση προς την νέα πραγματικότητα της πιο οργανωμένης δόμησης που πρεσβεύει.

Δηλαδή είναι επιτακτική ανάγκη να προηγηθεί του νόμου η χάραξη των δασικών χαρτών, η χάραξη των αιγιαλών, η οριοθέτηση ρεμάτων, ο ορισμός των προστατευτέων περιοχών, η χάραξη των αρχαιολογικών ζωνών, η ολοκλήρωση των υδρογεωλογικών μελετών, ο χαρακτηρισμός των οδών και των κοινοχρήστων χώρων. Με αυτές τις προϋποθέσεις, ο κάθε ιδιώτης μελετητής αλλά και οι ΟΤΑ Α’ και Β’ βαθμού, κατά την εκπόνηση των ΤΠΣ ή των ΓΠΣ, θα έχουν τα απαραίτητα υπόβαθρα ώστε η σύνταξη της όποιας μελέτης να βασίζεται στους άξονες της επιθυμητής στρατηγικής. Έτσι ο νόμος αυτός θα είναι παραγωγικός και θα λύσει προβλήματα σχεδιασμού δικτύων και αξιοποίησης δημόσιας και ιδιωτικής γης.

Οι προτάσεις – παρατηρήσεις  που κατατέθηκαν κατ΄ άρθρο του σ/ν  είναι οι εξής:

Άρθρο 7

Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια - Τροποποίηση του άρθρου 5 του ν. 4447/2016

Παρ.5.

Τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια αναθεωρούνται ανά πενταετία, εφόσον προκύπτει τεκμηριωμένη ανάγκη προς τούτο από τις εκθέσεις αξιολόγησης. Πριν την πάροδο της πενταετίας είναι κατ' εξαίρεση δυνατή η τροποποίησή τους, με στόχο τη βελτίωση και επικαιροποίησης τους, προκειμένου:

Πρόταση 1

Να καθοριστούν τα όργανα που θα έχουν την ευθύνη της αναθεώρησης και να καθοριστούν συνέπειες αν ξεχαστεί.

Άρθρο 8

Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια Παρ.8.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τη συνδρομή των Περιφερειών παρακολουθεί και αξιολογεί την εφαρμογή των Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων. Για τον σκοπό αυτό, συντάσσει τουλάχιστον ανά πενταετία εκθέσεις παρακολούθησης, στις οποίες αναφέρονται ο τρόπος εφαρμογής, τα προβλήματα που παρουσιάστηκαν, καθώς και ο βαθμός ενσωμάτωσης των κατευθύνσεων τους στα υποκείμενα επίπεδα σχεδιασμού. Στις ίδιες εκθέσεις υποδεικνύονται ενέργειες και δράσεις που κατά περίπτωση απαιτούνται για την αποτελεσματική εφαρμογή των Περιφερειακών Στρατηγικών και κατευθύνσεων και επισημαίνονται ενέργειες και δράσεις που δεν εναρμονίζονται με αυτές τις κατευθύνσεις.

Πρόταση 1

Καθορισμός των οργάνων που θα έχουν την ευθύνη της αναθεώρησης και ποιές οι συνέπειες αν ξεχαστεί. (π.χ. να μην μπορεί να εκτελέσουν νέα έργα σε επίπεδο τοπικής αυτοδιοίκησης)

Άρθρο 10

Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια – Τροποποίηση του άρθρου 7 του ν. 4447/2016

γγ)  Οι οικισμοί προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων οριοθετούνται υποχρεωτικά όταν δεν είναι οροθετημένοι, και μπορούν να καθορίζονται επιλεκτικά ως περιοχές προς πολεοδόμηση. Στην τελευταία περίπτωση ακολουθείται η διαδικασία της υποπερ. Ββ

Πρόταση  1

Στους παραλιακούς οικισμούς, με την οριοθέτηση να γίνεται και καθορισμός γραμμής δόμησης και γραμμής αιγιαλού

Άρθρο 13

Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής – Τροποποίηση του άρθρου 10 του ν. 4447/2016

Πρόταση 1

Mεταβατικές διατάξεις για τα ΓΠΣ ΣΧΟΑΠ ΚΛΠ που έχουν ανατεθεί,  οι μελέτες να συνεχιστούν με τις διατάξεις που ξεκίνησαν με την προϋπόθεση της έγκρισης των στρατηγικών και γεωλογικών μελετών

Άρθρο 14

Παρ. 4.

Οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Α και Β μπορούν επίσης να καθορίζονται με τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, χωρίς να απαιτείται ειδικότερη γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ.

Πρόταση 1

Όσοι έχουν ήδη αποτυπωθεί και προταθεί από οποιοδήποτε γενικό σχεδιασμό (ΓΠΣ, ΣΧΟΑΑΠ κλπ) να χρειάζεται μόνο διαπιστωτική πράξη του υπουργού ή του συντονιστή αποκεντρωμένης διοίκησης για την κατηγοριοποίηση τους

Πρόταση 2

Οι υφιστάμενοι κτηματολογικοί δρόμοι (στα εγκεκριμένα και υπό έγκριση Κτηματολόγια) δεν χρειάζονται καθορισμό και μόνον να κατηγοριοποιούνται με διαπιστωτική πράξη του υπουργού η του συντονιστή αποκεντρωμένης διοίκησης.

Πρόταση 3

οι δημόσιοι δρόμοι που προβλέπονται στο Ιταλικό κτηματολόγιο Ρόδου, Κω και Λέρου να χρειάζεται μόνο διαπιστωτική πράξη του υπουργού η του συντονιστή αποκεντρωμένης διοίκησης για την κατηγοριοποίηση τους.

Πρόταση 4

Οι δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί συντηρούνται από τον δήμο  και που έχουν δοθεί εκ των πραγμάτων σε κοινή χρήση εδώ και πολλά έτη να μπορούν να κατηγοριοποιούνται με διαπιστωτική πράξη του υπουργού η του συντονιστή αποκεντρωμένης διοίκησης και κατά τοπικά διαμερίσματα.

Παρ.5.

Οι δημοτικές οδοί που καθορίζονται εφεξής πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον έξι (6) μέτρα, αν είναι κατηγορίας Α, και πέντε (5) μέτρα, αν είναι κατηγορίας Β

Πρόταση 1

Για τα νησιά, πλην Κρήτης και Ευβοίας να εξαιρεθούν κατά παρέκκλιση για υφιστάμενους δρόμους να είναι 4 μ. για Α και 3.5 μ. για Β.

Άρθρο 27

Με το άρθρο 27 επιχειρείται κατά κάποιον τρόπο να περιγραφεί νομοθετικά η θεμελιώδης για την πολεοδομική νομοθεσία διάκριση του χώρου σε εντός και εκτός ρυμοτομικού σχεδίου και ορίων οικισμών περιοχές, ενσωματώνοντας σε κανονιστική ρύθμιση τη σχετική ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Ειδικότερα στην παρ. 1 διατυπώνεται η ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται καταρχάς για δόμηση (Πως τόσα χρόνια άραγε δομήθηκαν τόσα ακίνητα εκτός σχεδίου και πως υλοποιήθηκαν τόσες επενδύσεις τουριστικής ανάπτυξης και βιομηχανίας σε εκτός σχεδίου περιοχές;).

Πρόκειται για διατύπωση, που μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα, από αυτά που προσπαθεί να επιλύσει. Καταρχάς είναι αμφίβολο κατά πόσο η διατύπωση αυτή (και μάλιστα με τη μορφή νομικού δόγματος και γενικής αρχής) μπορεί να συνεισφέρει στο σκοπό του νομοθετήματος, που είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται ούτως ή άλλως με την πληθώρα των όρων και περιορισμών δόμησης, που ακολουθούν στα επόμενα άρθρα και όχι με ολιστικές νομικές διατυπώσεις, που μπορεί να δημιουργήσουν πολλά ερμηνευτικά ζητήματα. Διότι, με τη θεσμοθέτηση από την πολιτεία της θέσης ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται για δόμηση, εμφιλοχωρεί ο κίνδυνος ο εθνικός δικαστής να προχωρήσει σε γενικό και όχι μόνο οριακό έλεγχο της επιλογής των σχεδίων χρήσεων γης, να επιτρέπει κατ΄ εξαίρεση μόνο και υπό προϋποθέσεις τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Συνεπώς το εδάφιο για τον προορισμό των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι προτιμότερο να απαλειφθεί.

Άρθρο 28

Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση

Παρ.1.

Για τις ανάγκες της εκτός σχεδίου δόμησης θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα, με ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα, πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον σαράντα πέντε (45) μ. και ελάχιστο βάθος πενήντα (50) μ.

Πρόταση 1

Για τα νησιά εκτός Κρήτης και Ευβοίας να ισχύει το 25μ. πρόσωπο

Άρθρο 82

Αλλαγή χρήσης

H παρ. 3 του άρθρου 5 του ν. 4067/2012 αντικαθίσταται και το άρθρο 5 του ν. 4067/2012 διαμορφώνεται ως εξής:

Παρ. 3.

Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους ισχύοντες όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα της νέας χρήσης μεγέθη.

Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ' υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί προ της εφαρμογής του Ν.4067/2012.

Πρόταση 1

Να μην απαιτείται εκ νέου η χορήγηση παρέκκλισης για την νέα χρήση στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Πρόταση 2

Δεν είναι δυνατή η ανάκληση οικοδομικών άδειων μετά από μια 8ετια εκτός αν είχε εκδοθεί με αναληθή στοιχεία

Άρθρο 80

Πεδίο εφαρμογής

Οι παρ. 2, 3 και 5 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012 (Α' 79) αντικαθίστανται και το άρθρο 1 του ν. 4067/2012 διαμορφώνεται ως εξής:

 5. α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της επόμενης παραγράφου, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στον παρόντα νόμο.

β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεις Νομάρχη, πράξεις Δημοτικού Συμβουλίου κλ.π.), με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων, θέση υπογείου κλπ.), εκτός από: 2) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κλπ.), 3) πράξεις της Διοίκησης, με τις οποίες θεσπίζονται δυσμενέστερα πολεοδομικά μεγέθη. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να διαπιστώνεται η μη εφαρμογή των παραπάνω κανονιστικών πράξεων της διοίκησης.

Πρόταση 1

1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα, (έως το ΓΟΚ 1985)  όπου οι ειδικές διατάξεις (Πυλωτές, Ημιυπαίθριοι, Σοφίτες, Φυτεμένα δώματα) δεν έχουν δυνατότητα εφαρμογής.

Στις μεταβατικές διατάξεις να καταργηθούν τα ύψη που προβλέπονται στα διατάγματα του ΒΔ 26.11.63 (ΦΕΚ 177/Δ/24.10.63) και του ΠΔ 26.1.79 (ΦΕΚ 132/Δ/1.3.79) για την Ρόδο και να ισχύσει ο ΝΟΚ. Η πόλη κτίστηκε με ύψη κατά ΓΟΚ και τώρα ανακαλύφθηκε ότι ισχύουν αυτά τα διατάγματα και δημιουργούνται ασάφειες και παράνομες καταστάσεις και στα υφιστάμενα κτίρια.